小島 淳一 相続・事業承継コンサルタントの小島淳一です。
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親から子へ自宅や住宅購入資金を早めに渡したいと考える方は少なくありません。ただし、住宅の生前贈与は「早く渡せば相続税対策になる」と単純に判断できるものではありません。贈与税だけでなく、不動産取得税や登録免許税、住宅ローン、将来の相続まで含めて比較することが大切です。
今回は、住宅そのものを贈与する場合と、住宅購入のための現金を贈与する場合の違い、利用できる非課税制度、相続との比較ポイントを整理します。
【住宅そのものを贈与すると贈与税がかかることも】
土地や建物を無償で譲り受けると、原則として贈与税の対象になります。暦年課税では、1年間に受けた贈与の合計額から基礎控除110万円を差し引いた金額をもとに贈与税を計算します。
相続で取得する場合には不動産取得税が原則としてかからず、登録免許税の税率も、贈与による所有権移転より低く設定されています。そのため、不動産の取得にかかる税金や登記費用だけを比較すると、相続による取得のほうが負担が小さくなる場合があります。
なお、贈与税には暦年課税のほか、一定の要件を満たす場合に選択できる「相続時精算課税」があります。2024年以降は毎年110万円の基礎控除が設けられ、これとは別に贈与者ごとに累計2,500万円までの特別控除があります。
ただし、特別控除によって贈与時に贈与税がかからなくても、贈与者が亡くなった際には一定額が相続税の計算に加算されます。また、一度選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻すことは原則できません。そのため、「2,500万円まで完全に非課税になる制度」と考えるのは適切ではありません。
住宅などまとまった財産を贈与する場合は、どの課税方式を選択するかによって将来の相続税にも影響するため、慎重な検討が必要です。
【夫婦間なら「贈与税の配偶者控除」が使える場合も】
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその取得資金を贈与する場合、一定の要件を満たせば、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで控除できる「贈与税の配偶者控除」があります。
ただし、税額がゼロになる場合でも申告が必要です。また、不動産取得税や登録免許税などは別途検討が必要なため、「贈与税がかからない＝費用がかからない」わけではありません。
なお、この特例は、同じ夫婦間では一生に一度しか利用できません。
【子や孫への住宅購入資金には非課税制度も】
父母や祖父母など直系尊属から、子や孫が住宅の新築・取得・増改築に使う資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を利用できます。
この制度は、住宅そのものの贈与ではなく、住宅の取得等に充てるための金銭の贈与が対象です。
2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与では、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円までが非課税限度額です。受贈者の年齢・所得、住宅の床面積、入居時期などにも要件があるため、利用前に確認しましょう。
※なお、現行制度の適用期限は2026年12月31日です。2027年度税制改正に向けて制度に関する要望が出されていますが、本記事作成時点では2027年以降の取扱いは確定していません。
【住宅ローンが残っている家の贈与は要注意】
住宅ローン返済中の不動産を贈与したい場合は、金融機関との契約内容を確認する必要があります。所有者を変更すると、金融機関の承諾が必要になったり、契約条件に抵触したりする可能性があります。
さらに、住宅ローンの残債を受贈者が引き受ける形で不動産を贈与する場合は、「負担付贈与」に該当することがあります。通常の不動産贈与とは税金の計算方法が異なる場合があるため、ローンの残高や契約内容を確認したうえで、事前に専門家へ相談しましょう。
また、住宅取得等資金の贈与を受けて非課税制度などを利用した場合、住宅ローン控除の計算にも影響することがあります。住宅の名義や持分を変更する場合も含め、贈与と住宅ローン控除を別々に考えるのではなく、全体の資金計画を確認することが大切です。
【生前贈与と相続、どう比較する？】
生前贈与には、渡したい相手や時期を自分で決めやすいという特徴があります。一方、不動産そのものを贈与する場合には、贈与税だけでなく、不動産取得税や登録免許税なども考える必要があります。
また、暦年課税による生前贈与は、贈与者が亡くなった時期によって、相続開始前の一定期間に行われた贈与が相続税の計算に加算される場合があります。
相続では、相続税の基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」があり、一定の要件を満たせば配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を利用できる場合もあります。どちらが有利かは、財産総額、家族構成、住宅の評価額、ローン残高、利用できる特例などによって異なります。
【まとめ】
住宅の生前贈与は、贈与税の非課税制度だけで判断せず、名義変更に伴う税金や住宅ローン、将来の相続まで含めて考えることが大切です。
特に、「住宅そのものを贈与する」のか、「住宅購入のための資金を贈与する」のかによって、利用できる制度や税金の取り扱いが異なります。
「現金で住宅購入資金を贈与するのか」「不動産そのものを贈与するのか」「相続まで待つのか」を比較し、家族の状況に合った方法を検討しましょう。具体的な手続きについては、早めに税理士・司法書士・金融機関などへ相談することをおすすめします。
※本記事は、2026年10月時点の国税庁等の公表情報をもとに一般的な内容を解説しています。税務上の取扱いは個別の状況により異なりますので、具体的な手続きは税理士・司法書士・金融機関等へご確認ください。
※今後の法改正・制度変更等により内容が変更となる可能性があります。